Locazioni brevi: partita IVA obbligatoria oltre i due appartamenti

La legge di Bilancio 2026 (art. 1 comma 17 della L. 199/2025) ha modificato l’art. 1 comma 595 della L. 178/2020, dimezzando da 4 a 2 la soglia massima del numero di appartamenti destinati alla locazione breve nel periodo di imposta, oltre la quale scatta la presunzione di imprenditorialità.

Ricordiamo che:

• la presunzione riguarda solo i contratti di locazione breve, restando esclusi i contratti di locazione “ordinaria” (4+4) o a canone concordato (3+2);
• la locazione breve si caratterizza per la durata inferiore a 30 giorni ma la presunzione di imprenditorialità è legata al numero di “appartamenti” e non alla durata contrattuale. bastano locazioni di pochi giorni in anno per concorrere al limite;
• il riferimento della norma alla nozione di “appartamento” sembra comportare che la locazione, a persone diverse con contratti diversi, di singole stanze del medesimo appartamento, implichi il conteggio di un solo appartamento;
• la presunzione è ancorata al singolo contribuente e non all’immobile. Non vanno quindi considerati gli appartamenti dati in locazione ordinaria o in comodato, che siano poi destinati alla locazione breve da parte del sublocatore o dal comodatario.

Per la gestione degli affittacamere in forma professionale è necessaria l’apertura della partita IVA entro 30 giorni dall’inizio della propria attività, utilizzando il codice ATECO 55.20.51 – Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti vacanze, bed and breakfast, residence.

Il titolare deve presentare la SCIA al Comune ove è sito l’immobile utilizzato per l’attività, nonché effettuare l’iscrizione presso la Camera di Commercio e presso la gestione Commercianti dell’INPS. Per l’attività di affittacamere non sono previsti contributi previdenziali sul minimale ma soltanto quelli dovuti in percentuale sul reddito.

L’aliquota IVA da applicare è quella ridotta del 10%.

Ricorrendone i presupposti può essere applicato il regime forfettario.